INTRODUCTION La question de l’expulsion du locataire impayeur occupe une place centrale dans le droit des baux d’habitation au Togo. En pratique, il n’est pas rare qu’un locataire, après avoir régulièrement conclu un contrat de bail, cesse de s’acquitter de son obligation principale : le paiement du loyer. Bien que le contrat de bail contienne souvent des clauses expresses relatives à la résiliation immédiate en cas de défaut de paiement, le bailleur ne saurait s’en prévaloir directement. En vertu du droit positif togolais, l’expulsion ne peut intervenir qu’à l’issue d’une décision judiciaire[1], obtenue au terme d’une assignation délivrée par huissier devant le juge des référés[2]. Or, une telle procédure se révèle lente, coûteuse et largement inefficace. Le coût de l’assignation[3], souvent supérieur au montant de la caution versée, oblige nombre de bailleurs à s’endetter, sans garantie de récupération des loyers impayés, le locataire étant fréquemment insolvable. La loi du 05 Janvier 2022, en plafonnant la caution locative à trois mois, n’a fait qu’accroître ces difficultés[4]. Le système actuel crée ainsi une incitation implicite à l’inexécution contractuelle : le locataire défaillant peut continuer à occuper les lieux sans s’acquitter de ses obligations, tandis que le propriétaire se trouve désarmé, faute de moyens procéduraux rapides et efficaces. Cette situation a une conséquence directe : la frustration des bailleurs, qui, faute d’obtenir justice dans un délai raisonnable, se résolvent parfois à des voies de fait, consistant par exemple à menacer, changer les serrures ou à retirer des tôles pour contraindre le locataire à quitter les lieux, parfois même aux gris-gris. Or, ces comportements, constitutifs d’infractions pénales, sont sévèrement réprimés par le ministère public[5]. Ainsi, le système en vigueur, en prétendant protéger les droits des locataires, fragilise paradoxalement l’ordre juridique en poussant certains propriétaires à l’illégalité. Face à ce paradoxe, il se pose la question de savoir si le dispositif actuel de la procédure civile d’expulsion, assure-t-il véritablement l’équilibre des droits entre les parties, ou au contraire appelle-t-il une réforme destinée à concilier célérité, effectivité du droit de propriété et protection du locataire ? La présente communication entend répondre à cette interrogation en examinant, d’une part, les limites du système actuel, générateur d’inefficacité et d’injustice (I), et, d’autre part, les perspectives d’une réforme inspirée des exigences de célérité et de sécurité juridique (II). I. Les limites de la procédure civile d’expulsion en droit togolais La procédure civile d’expulsion en droit togolais en plus d’être dissuasive et inefficace (B), elle s’avère contraignante pour le bailleur (A) A. Une procédure juridiquement contraignante pour le bailleur En l’état du droit togolais, le bailleur qui souhaite expulser un locataire défaillant ne peut se prévaloir des clauses contractuelles de résiliation immédiate. Cette neutralisation des stipulations contractuelles pose une difficulté, car la rédaction du contrat de bail s’inscrit dans le sillage de l’autonomie de la volonté, principe cardinal du droit des obligations. Celui-ci veut que « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites »[6]. Or, en matière locative, ce principe se trouve restreint : même en présence d’une clause résolutoire expresse, le bailleur ne peut procéder à l’expulsion du locataire sans saisir le juge des référés, seul compétent pour ordonner l’exécution forcée. Cette exigence procédurale, bien qu’inspirée par la volonté de garantir les droits du locataire, prive d’effet les stipulations contractuelles pourtant claires. Le Code civil togolais, suivant le modèle français, distingue les obligations civiles qui donnent ouverture à une action en justice, des obligations naturelles, qui ne peuvent être exécutées que volontairement[7]. En matière de bail, l’obligation du locataire de payer le loyer est une obligation civile, qui devrait normalement permettre au bailleur de se prévaloir d’une exécution forcée sans passer par de longues formalités. Toutefois, le droit positif togolais impose de manière constante le recours au juge, considérant que seule une décision judiciaire peut fonder l’expulsion[8]. À cette contrainte procédurale s’ajoute la lenteur chronique des juridictions. En pratique, les audiences sont fréquemment renvoyées, parfois pour des délais allant de deux semaines à un mois, ce qui retarde considérablement la procédure[9]. Lorsque le locataire est absent ou se soustrait à la procédure, le juge ordonne souvent de nouvelles convocations, lesquelles doivent être signifiées par voie d’huissier. Or, chaque signification entraîne de nouveaux frais de procédure, aggravant la charge financière du bailleur[10]. Ainsi, assigner un locataire défaillant se transforme, dans de nombreux cas, en un instrument de blocage plus qu’en un mécanisme de justice effective, du fait du gouffre économique et temporel qui en découle. Ce constat rejoint une critique doctrinale récurrente dans plusieurs États africains de tradition civiliste : la protection du locataire, justifiée par la nécessité de prévenir des expulsions abusives, se traduit dans les faits par une asymétrie procédurale au détriment du bailleur. En Côte d’Ivoire par exemple, avant la réforme de 2018, la jurisprudence imposait des délais similaires, rendant l’expulsion difficilement praticable[11]. De même, au Sénégal, les lenteurs du contentieux locatif ont été dénoncées par la doctrine comme un frein à la sécurité juridique et à l’investissement immobilier[12]. Dès lors, en privant le bailleur de la possibilité d’exécuter directement une clause résolutoire pourtant claire et librement consentie, et en lui imposant des délais et des frais disproportionnés, le droit positif togolais révèle une rupture entre le principe de l’autonomie de la volonté et sa mise en œuvre effective. Une réforme procédurale apparaît alors nécessaire pour rétablir l’équilibre contractuel et restaurer la confiance dans l’efficacité du droit. B. Une procédure économiquement dissuasive et socialement inefficace À cette contrainte juridique s’ajoute une contrainte économique. Le coût de l’assignation par huissier, auquel s’ajoutent parfois les honoraires d’avocat, excède souvent le montant de la caution versée. Conformément à la loi n° 2022-001/PR du 05 janvier 2022 portant réglementation de la caution, de la garantie de loyer et du bail d’habitation, la caution s’entend comme la somme versée par le locataire au bénéfice du bailleur à la signature du contrat  pour couvrir les éventuelles créances du bailleur[13]. La même loi plafonne ladite caution à trois (03) mois. « Le montant de la caution ne