INTRODUCTION

La question de l’expulsion du locataire impayeur occupe une place centrale dans le droit des baux d’habitation au Togo. En pratique, il n’est pas rare qu’un locataire, après avoir régulièrement conclu un contrat de bail, cesse de s’acquitter de son obligation principale : le paiement du loyer. Bien que le contrat de bail contienne souvent des clauses expresses relatives à la résiliation immédiate en cas de défaut de paiement, le bailleur ne saurait s’en prévaloir directement. En vertu du droit positif togolais, l’expulsion ne peut intervenir qu’à l’issue d’une décision judiciaire[1], obtenue au terme d’une assignation délivrée par huissier devant le juge des référés[2]. Or, une telle procédure se révèle lente, coûteuse et largement inefficace. Le coût de l’assignation[3], souvent supérieur au montant de la caution versée, oblige nombre de bailleurs à s’endetter, sans garantie de récupération des loyers impayés, le locataire étant fréquemment insolvable. La loi du 05 Janvier 2022, en plafonnant la caution locative à trois mois, n’a fait qu’accroître ces difficultés[4]. Le système actuel crée ainsi une incitation implicite à l’inexécution contractuelle : le locataire défaillant peut continuer à occuper les lieux sans s’acquitter de ses obligations, tandis que le propriétaire se trouve désarmé, faute de moyens procéduraux rapides et efficaces. Cette situation a une conséquence directe : la frustration des bailleurs, qui, faute d’obtenir justice dans un délai raisonnable, se résolvent parfois à des voies de fait, consistant par exemple à menacer, changer les serrures ou à retirer des tôles pour contraindre le locataire à quitter les lieux, parfois même aux gris-gris. Or, ces comportements, constitutifs d’infractions pénales, sont sévèrement réprimés par le ministère public[5]. Ainsi, le système en vigueur, en prétendant protéger les droits des locataires, fragilise paradoxalement l’ordre juridique en poussant certains propriétaires à l’illégalité. Face à ce paradoxe, il se pose la question de savoir si le dispositif actuel de la procédure civile d’expulsion, assure-t-il véritablement l’équilibre des droits entre les parties, ou au contraire appelle-t-il une réforme destinée à concilier célérité, effectivité du droit de propriété et protection du locataire ? La présente communication entend répondre à cette interrogation en examinant, d’une part, les limites du système actuel, générateur d’inefficacité et d’injustice (I), et, d’autre part, les perspectives d’une réforme inspirée des exigences de célérité et de sécurité juridique (II).

I. Les limites de la procédure civile d’expulsion en droit togolais

La procédure civile d’expulsion en droit togolais en plus d’être dissuasive et inefficace (B), elle s’avère contraignante pour le bailleur (A)

A. Une procédure juridiquement contraignante pour le bailleur

En l’état du droit togolais, le bailleur qui souhaite expulser un locataire défaillant ne peut se prévaloir des clauses contractuelles de résiliation immédiate. Cette neutralisation des stipulations contractuelles pose une difficulté, car la rédaction du contrat de bail s’inscrit dans le sillage de l’autonomie de la volonté, principe cardinal du droit des obligations. Celui-ci veut que « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites »[6]. Or, en matière locative, ce principe se trouve restreint : même en présence d’une clause résolutoire expresse, le bailleur ne peut procéder à l’expulsion du locataire sans saisir le juge des référés, seul compétent pour ordonner l’exécution forcée.

Cette exigence procédurale, bien qu’inspirée par la volonté de garantir les droits du locataire, prive d’effet les stipulations contractuelles pourtant claires. Le Code civil togolais, suivant le modèle français, distingue les obligations civiles qui donnent ouverture à une action en justice, des obligations naturelles, qui ne peuvent être exécutées que volontairement[7]. En matière de bail, l’obligation du locataire de payer le loyer est une obligation civile, qui devrait normalement permettre au bailleur de se prévaloir d’une exécution forcée sans passer par de longues formalités. Toutefois, le droit positif togolais impose de manière constante le recours au juge, considérant que seule une décision judiciaire peut fonder l’expulsion[8].

À cette contrainte procédurale s’ajoute la lenteur chronique des juridictions. En pratique, les audiences sont fréquemment renvoyées, parfois pour des délais allant de deux semaines à un mois, ce qui retarde considérablement la procédure[9]. Lorsque le locataire est absent ou se soustrait à la procédure, le juge ordonne souvent de nouvelles convocations, lesquelles doivent être signifiées par voie d’huissier. Or, chaque signification entraîne de nouveaux frais de procédure, aggravant la charge financière du bailleur[10]. Ainsi, assigner un locataire défaillant se transforme, dans de nombreux cas, en un instrument de blocage plus qu’en un mécanisme de justice effective, du fait du gouffre économique et temporel qui en découle.

Ce constat rejoint une critique doctrinale récurrente dans plusieurs États africains de tradition civiliste : la protection du locataire, justifiée par la nécessité de prévenir des expulsions abusives, se traduit dans les faits par une asymétrie procédurale au détriment du bailleur. En Côte d’Ivoire par exemple, avant la réforme de 2018, la jurisprudence imposait des délais similaires, rendant l’expulsion difficilement praticable[11]. De même, au Sénégal, les lenteurs du contentieux locatif ont été dénoncées par la doctrine comme un frein à la sécurité juridique et à l’investissement immobilier[12].

Dès lors, en privant le bailleur de la possibilité d’exécuter directement une clause résolutoire pourtant claire et librement consentie, et en lui imposant des délais et des frais disproportionnés, le droit positif togolais révèle une rupture entre le principe de l’autonomie de la volonté et sa mise en œuvre effective. Une réforme procédurale apparaît alors nécessaire pour rétablir l’équilibre contractuel et restaurer la confiance dans l’efficacité du droit.

B. Une procédure économiquement dissuasive et socialement inefficace

À cette contrainte juridique s’ajoute une contrainte économique. Le coût de l’assignation par huissier, auquel s’ajoutent parfois les honoraires d’avocat, excède souvent le montant de la caution versée. Conformément à la loi n° 2022-001/PR du 05 janvier 2022 portant réglementation de la caution, de la garantie de loyer et du bail d’habitation, la caution s’entend comme la somme versée par le locataire au bénéfice du bailleur à la signature du contrat  pour couvrir les éventuelles créances du bailleur[13]. La même loi plafonne ladite caution à trois (03) mois. « Le montant de la caution ne peut excéder une somme correspondant à trois mois de loyer[14]» énonce-t-elle. Or lorsqu’on considère le niveau de vie social du togolais et le SMIG[15], la plupart des locataires dans la ville de Lomé habitent une chambre dont le loyer est compris entre 10.000 F et 30.000F CFA. Ce constat permet donc de se rendre à l’évidence que trois mois de caution d’un locataire d’une chambre d’un loyer de quinze mille francs CFA par exemple, ne saurait même pas couvrir les frais à payer pour une éventuelle assignation. A ce constat s’ajoute les frais éventuel de constitution d’un avocat qui sont susceptibles d’atteindre la somme de 300 à 500.000 F CFA. Le bailleur se retrouve alors dans une situation paradoxale : pour expulser un locataire qui ne paye pas, il doit s’endetter.

L’insolvabilité fréquente des locataires renforce ce déséquilibre. Même lorsqu’une décision d’expulsion assortie de condamnation au paiement des arriérés est rendue, l’exécution forcée demeure illusoire : le locataire ne possède souvent aucun patrimoine saisissable. La loi n° 2022-001/PR du 05 janvier 2022, en plafonnant la caution à trois mois, a encore affaibli la position du bailleur, puisque cette somme ne couvre ni les loyers impayés, ni la remise en état des lieux, ni les frais de justice.

Face à ces difficultés, de nombreux bailleurs recourent à des voies de fait : changement de serrures, retrait de tôles, coupure d’eau ou d’électricité. Ces pratiques, certes compréhensibles dans leur logique économique, sont constitutives d’infractions pénales et sanctionnées par le ministère public[16]. L’ordre juridique se trouve ainsi fragilisé : une législation protectrice des locataires encourage indirectement les comportements illégaux des bailleurs.

II. Les perspectives d’une réforme de la procédure civile d’expulsion

Redéfinir l’équilibre contractuel (A) en redonnant au contrat de bail toute son autonomie ou en simplifiant la procédure est recommandé (B)

A. Une nécessaire redéfinition de l’équilibre contractuel

La première exigence d’une réforme est de restaurer l’autonomie de la volonté. Il faut donner au contrat de bail, toute son autonomie. Le bail étant un contrat, il devrait produire ses effets en vertu même de ses stipulations. Ainsi, une clause résolutoire expresse en cas d’impayé devrait entraîner automatiquement la résiliation, sauf contestation du locataire.

Au-delà, il s’agit de redonner son effectivité au droit de propriété. Celui-ci est consacré par la Constitution togolaise comme « garantis[17] ». Or, un droit qui ne peut être exercé qu’après plusieurs années de procédures et à grands frais n’est qu’une garantie illusoire. La réforme doit donc viser à rendre au droit de propriété sa pleine portée.

La première exigence d’une réforme du régime des baux réside dans la restauration de l’autonomie de la volonté contractuelle. En droit, le bail est avant tout un contrat, soumis aux principes généraux posés par le Code civil français dans sa version applicable au Togo, qui consacre le principe selon lequel le contrat est « un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations[18] ». Ce principe, hérité de l’article 1134 ancien du Code civil français, implique que les stipulations librement acceptées par les parties doivent recevoir plein effet.

Cependant, la pratique révèle une certaine inefficacité de cette règle dans les rapports locatifs. Ainsi, lorsqu’une clause résolutoire expresse est insérée au contrat pour sanctionner le non-paiement du loyer, elle devrait, en application du principe d’autonomie de la volonté, entraîner la résiliation de plein droit du bail. Or, en pratique, l’efficacité de cette clause se trouve fortement amoindrie par les lenteurs judiciaires et la tendance des juridictions à subordonner son application à une décision judiciaire. Pourtant, la jurisprudence française a pu rappeler à plusieurs reprises que « la clause résolutoire insérée dans un contrat doit recevoir effet en cas de réalisation de la condition qu’elle prévoit[19] ». On pourrait donc légitimement transposer cette logique en droit togolais, afin de renforcer la sécurité contractuelle.

Cette restauration de l’autonomie contractuelle ne signifie pas l’éviction du juge, mais son rôle devrait se limiter à un contrôle de régularité et de proportionnalité, notamment en cas de contestation du locataire (paiement tardif, force majeure, inexécution imputable au bailleur). Ainsi, la réforme pourrait instituer un mécanisme inspiré de l’article 24 de la loi française du 6 juillet 1989, qui permet au juge d’accorder des délais de grâce sans pour autant vider la clause résolutoire de son efficacité.

Au-delà de la dimension contractuelle, la réflexion s’élargit à la protection constitutionnelle du droit de propriété. L’article 13 de la Constitution togolaise du 06 Mai 2024, proclame que la propriété est inviolable et sacrée. Nul ne peut être privé de sa propriété si ce n’est pour cause d’utilité publique et sous la condition d’une juste et préalable indemnisation[20]. Cette garantie constitutionnelle, inspirée de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789, impose que le droit de propriété conserve une effectivité réelle. Or, lorsqu’un propriétaire se trouve privé pendant plusieurs années de la jouissance de son bien en raison de procédures judiciaires interminables, ce droit se trouve vidé de sa substance. La doctrine a justement rappelé que « la lenteur procédurale équivaut, pour le justiciable, à un déni de justice[21]»

La réforme devrait donc viser à réconcilier le droit proclamé et le droit vécu, en assurant que le propriétaire puisse exercer effectivement ses prérogatives. Cela passe par la simplification et l’accélération des procédures d’expulsion en cas de manquement grave du locataire, à l’instar de ce qui existe en droit comparé. Par exemple, en France, la loi du 9 juillet 1991 sur les procédures civiles d’exécution a permis de rationaliser les mécanismes d’expulsion locative, tout en ménageant un équilibre avec les droits du locataire. De même, dans certains États africains, la jurisprudence s’oriente vers une reconnaissance accrue de l’efficacité des clauses contractuelles, en invoquant la sécurité des transactions[22].

En définitive, restaurer l’autonomie de la volonté et redonner son effectivité au droit de propriété ne constituent pas des objectifs distincts mais complémentaires. Le contrat de bail ne peut produire ses effets que si la volonté des parties est respectée, et le droit de propriété ne peut garder son caractère inviolable et sacré que s’il est protégé contre les atteintes dilatoires résultant des impayés et de la résistance abusive du locataire. La réforme devrait donc s’inscrire dans une logique d’efficacité, en renforçant la force obligatoire du contrat, tout en assurant un équilibre minimal avec les droits fondamentaux du locataire.

B. Vers une procédure simplifiée et équilibrée

L’une des pistes sérieuses pour renforcer l’efficacité de la procédure d’expulsion en cas d’impayés pourrait résider dans l’introduction d’une ordonnance à pied de requête par le bailleur.

Concrètement, le bailleur saisirait le juge par une requête motivée et accompagnée des pièces justificatives (contrat de bail, mise en demeure restée infructueuse, décompte des loyers impayés). Le juge rendrait alors une ordonnance immédiatement exécutoire, permettant au propriétaire de reprendre possession des lieux sans attendre l’issue d’une procédure contradictoire classique, souvent longue et coûteuse[23]. Un tel mécanisme présente des avantages certains : rapidité, limitation des frais, préservation du droit de propriété du bailleur. Toutefois, afin de préserver l’équilibre contractuel et le respect des droits de la défense, il conviendrait de prévoir un recours en rétractation au bénéfice du locataire. Celui-ci pourrait, dans un délai raisonnable[24], saisir le juge afin de faire annuler ou réviser l’ordonnance si elle a été obtenue de manière abusive ou en violation de ses droits[25].

Cette approche n’est pas inédite. En droit français, la procédure d’ordonnance sur requête est prévue aux articles 493 et suivants du Code de procédure civile[26], et elle est fréquemment utilisée, notamment en matière d’urgence, lorsqu’une décision doit être rendue sans débat contradictoire immédiat mais avec la possibilité d’un recours en rétractation. L’Article 163 du code de procédure civile du Togo le prévoit également[27]. La Cour de cassation a eu l’occasion de préciser que cette procédure constitue un « mécanisme équilibré permettant d’assurer à la fois célérité et garanties procédurales »[28]. Mais le droit positif togolais en matière de baux à usage d’habitation en dit le contraire[29] : il faut forcément assigner.

Par ailleurs, certains États africains ont également adopté des dispositifs proches. En Côte d’Ivoire, la loi n° 2018-575 du 13 juin 2018 relative au bail à usage d’habitation prévoit que le juge peut ordonner rapidement l’expulsion en cas d’impayés persistants, tout en ménageant au locataire des délais de grâce[30]. Au Sénégal, l’article 510 du Code des obligations civiles et commerciales permet aussi au juge d’ordonner la résiliation et l’expulsion dans des délais réduits[31].

Dans le contexte togolais, l’introduction d’une telle procédure d’expulsion par ordonnance sur requête, adaptée aux réalités sociales et économiques du pays, serait de nature à d’abord restaurer la confiance des propriétaires dans l’efficacité du système judiciaire ensuite, réduire les tensions sociales, en évitant que les litiges locatifs ne s’enlisent et ne dégénèrent en conflits de voisinage ; Consolider la sécurité juridique, en offrant une voie procédurale claire, prévisible et équilibrée.

En définitive, cette réforme permettrait de réconcilier efficacité et protection des droits fondamentaux. Elle s’inscrirait dans la lignée des recommandations de la doctrine qui plaide pour une meilleure effectivité du droit au logement et du droit de propriété, deux droits de valeur constitutionnelle et protégés également par les instruments internationaux ratifiés par le Togo, notamment le Pacte international relatif aux droits économiques, sociaux et culturels de 1966, article 11[32].

Conclusion

La procédure civile d’expulsion au Togo, telle qu’elle fonctionne aujourd’hui, apparaît à la fois coûteuse, lente et inefficace. Elle fragilise le droit de propriété du bailleur, encourage l’inexécution contractuelle du locataire et alimente un climat d’illégalité par le recours aux voies de fait.

Dès lors, une réforme apparaît non seulement opportune, mais nécessaire. La mise en place d’une procédure simplifiée, par ordonnance sur requête, permettrait de concilier l’efficacité de la justice et le respect des droits fondamentaux, rétablissant ainsi un équilibre aujourd’hui rompu entre bailleurs et locataires.

[1] Décret n° 2022-001/PR du 05 janvier 2022 portant réglementation de la caution, de la garantie de loyer et du bail d’habitation (J.0 2022-06 bis), Art. 23.

[2] V. art. 157 et s. du Code de procédure civile togolais, relatifs aux pouvoirs du juge des référés.

[3] Au Togo le coût de l’assignation chez l’Huissier de justice est de 50.000 F CFA en plus de 9.000 F CFA pour les frais d’enrôlement. 

[4] Décret n° 2022-001/PR du 05 janvier 2022, Art.4.

[5] Art. 245, code pénal togolais

[6] Code civil français dans sa version applicable au Togo, art. 1134.

[7] Code civil français dans sa version applicable au Togo, art. 1235 ; TERRE F., Les obligations, Dalloz, 12ᵉ éd., 2018, n° 23

[8] Tribunal de Première Instance de Lomé,  12 mars 2015, cité par AGBOBLI K., « Le contentieux du bail à usage d’habitation au Togo », Revue togolaise de droit, 2017, p. 45

[9]Des constats similaires sont rapportés par KOUASSI A. K., « Le contentieux locatif en Afrique francophone : entre droit et pratiques », Revue africaine de droit, n° 12, 2020, p. 87.

[10] Au Togo la signification d’un ordre de convocation coûte 30.000F CFA par personne

[11] Loi n° 2018-575 du 13 juin 2018 relative au bail à usage d’habitation en Côte d’Ivoire, J.O. 14 juin 2018 ; v. aussi KOUADIO F., « La réforme du bail en Côte d’Ivoire : entre protection du locataire et efficacité économique », Revue ivoirienne de droit, 2019, p. 133.

[12] FAYE S., « Les difficultés du contentieux locatif au Sénégal », Revue sénégalaise de droit, n° 8, 2016, p. 211

[13] Décret n° 2022-001/PR du 05 janvier 2022 portant réglementation de la caution, de la garantie de loyer et du bail d’habitation, Art. 3-7.

[14] Décret n° 2022-001/PR du 05 janvier 2022 portant réglementation de la caution, de la garantie de loyer et du bail d’habitation (J.0 2022-06 bis, Art. 4.

[15] Salaire Minimum Interprofessionnel garanti

[16] Tribunal de Grande Instance de Lomé, 1^ère ch.,  12 juin 2024, N°123/2024.

[17] Constitution togolaise du 06 Mai 2024, Art.13

[18] Anc. Art. 1101, Code civil français, modifié par l’ordonnance du 10 février 2016

[19] Cass. 3^e civ., 4 déc. 1991, n° 90-14.018

[20]Constitution togolaise du 06 Mai 2024, Art. 13

[21] PERROT R., Droit judiciaire privé, LGDJ, Paris, 2016, p. 41.

[22] CCJA, 1^ère ch., arrêt n° 048/2016 du 14 avril 2016

[23] V. sur la lenteur des procédures locatives en Afrique de l’Ouest, KOUASSI (A. K.), Le contentieux locatif en Afrique francophone : entre droit et pratiques, Revue africaine de droit, n° 12, 2020, p. 87

[24] L’article 165 du code de procédure civile du Togo parle d’un délai de 15 jours.

[25] THERY Ph., « L’ordonnance sur requête et le respect du contradictoire », Revue de procédure civile, 2015, p. 241.

[26] Code de procédure civile français, art. 493 et s.

[27] Code de procédure civile français, art. 163 et s.

[28] Cass. 2e civ., 6 janv. 2000, n° 97-19.507, Bull. civ. II, n° 2

[29] Décret n° 2022-001/PR du 05 janvier 2022 portant réglementation de la caution, de la garantie de loyer et du bail d’habitation (J.0 2022-06 bis, art. 23 et s.

[30] Loi n° 2018-575 du 13 juin 2018 relative au bail à usage d’habitation en Côte d’Ivoire, J.O. de la République de Côte d’Ivoire, 14 juin 2018

[31] Code des obligations civiles et commerciales du Sénégal, art. 510

[32] Pacte international relatif aux droits économiques, sociaux et culturels, adopté le 16 décembre 1966, Nations Unies, Recueil des traités, vol. 993, p. 3, art. 11.