Réflexions à propos de l’exigence du préavis prévue par l’article 26 du décret n° 2022-001/PR du 5 janvier 2022 : Position critique à la suite d’une position exprimée à l’audience des référés du 07 Septembre 2026, par le Tribunal de grande instance de Lomé.
Par PELEI Wazi Espoir, Doctorant en droit privé
Source image : Crédits – AFP / Créateur – RAJESH JANTILAL
Table des matières
B- Les incidences de l’autonomie du préavis sur l’exercice des prérogatives du bailleur. 5
II- L’effectivité du droit du bailleur : le nécessaire rééquilibrage des intérêts en présence. 6
A- Le risque d’une neutralisation du droit de propriété par les délais judiciaires. 6
B- L’exigence d’une justice locative efficace face aux risques d’auto-tutelle. 6
Introduction
Le bail d’habitation constitue aujourd’hui l’un des rapports contractuels les plus répandus au Togo. Parce qu’il met en jeu à la fois le droit de propriété du bailleur et les impératifs de protection du locataire, il est traditionnellement gouverné par un souci d’équilibre.
La protection du locataire répond à une logique sociale évidente. L’occupation d’un logement touche à la stabilité de la vie familiale et à l’exercice de droits fondamentaux. À l’inverse, le bailleur demeure titulaire d’un droit de propriété dont il doit pouvoir retrouver la pleine jouissance lorsque les conditions légales sont réunies.
C’est dans cette perspective que le décret n° 2022-001/PR du 5 janvier 2022 portant réglementation de la caution, de la garantie de loyer et du bail d’habitation a organisé les modalités de rupture du bail[1].
Son article 26 prévoit que le bailleur comme le preneur peuvent mettre fin au bail sous réserve de notifier à l’autre partie un préavis de deux mois[2].
Le préavis apparaît ainsi comme une garantie légale destinée à éviter que la rupture du bail ne produise des effets brutaux[3]. Le locataire dispose du temps nécessaire pour rechercher un nouveau logement tandis que le bailleur peut préparer la restitution de son immeuble.
Cependant, l’application pratique de cette exigence soulève aujourd’hui une interrogation procédurale importante.
À l’occasion d’une audience de référé tenue devant le Tribunal de grande instance de Lomé le 7 septembre 2026, il a été soutenu que le préavis et l’assignation en expulsion ne sauraient être contenus dans un même exploit.
Une telle position invite à s’interroger sur la portée juridique véritable du préavis.
L’obligation de respecter un délai de congé implique-t-elle nécessairement que l’action en expulsion ne puisse être introduite qu’après l’expiration de ce délai ? Autrement dit, la notification du préavis constitue-t-elle seulement une condition préalable au prononcé de l’expulsion ou également une condition préalable à la saisine du juge ? La question n’est pas purement technique.
Derrière elle se dessine une tension plus profonde entre deux exigences également légitimes : la protection du locataire contre toute expulsion prématurée et l’effectivité du droit du bailleur à obtenir, dans un délai raisonnable, la restitution de son bien.
Le paradoxe mérite d’être souligné. Le préavis a été institué pour favoriser une cessation apaisée du bail. Pourtant, lorsqu’il est interprété comme interdisant toute saisine préalable du juge, il peut avoir pour effet de prolonger significativement le règlement du litige dans les hypothèses où le départ volontaire apparaît déjà compromis.
L’analyse conduit dès lors à examiner, d’une part, les justifications pouvant militer en faveur de la dissociation entre préavis et assignation (I) avant de s’interroger, d’autre part, sur les exigences d’effectivité qui pourraient justifier une articulation plus souple de ces deux actes (II).
I- La dissociation du préavis et de l’assignation : une garantie légitime de protection du locataire aux effets potentiellement déséquilibrants
Le régime du bail d’habitation est fortement marqué par la recherche d’une protection effective du locataire, considéré comme la partie la plus exposée du rapport locatif. C’est dans cette logique que le délai de préavis[4] apparaît comme une garantie essentielle, dont le respect permet au preneur de préparer son départ dans des conditions satisfaisantes. Cette fonction protectrice conduit à reconnaître une certaine autonomie juridique au préavis (A), même si cette autonomie n’est pas sans conséquences sur l’exercice des prérogatives reconnues au bailleur, notamment lorsqu’elle affecte les modalités de mise en œuvre de son droit de reprise ou de résiliation (B).
A. L’autonomie juridique du délai de préavis
Le préavis prévu par l’article 26 du décret du 5 janvier 2022 ne constitue pas une simple formalité administrative. Il répond à une finalité protectrice clairement identifiable. En accordant un délai de deux mois[5] à la partie qui reçoit le congé, le législateur a entendu permettre une préparation raisonnable à la cessation du bail. Pour le locataire, ce délai offre la possibilité de rechercher un nouveau logement, d’organiser son déménagement et de préserver une certaine stabilité familiale. Pour le bailleur, il permet également d’anticiper la récupération du bien. Cette logique serait largement compromise si une expulsion pouvait être obtenue immédiatement après la notification du congé.
Le respect effectif du préavis constitue dès lors une exigence essentielle de la réglementation locative. Sous cet angle, la dissociation entre préavis et assignation peut apparaître comme une garantie supplémentaire. Elle vise à éviter que le locataire soit confronté simultanément à un congé et à une procédure contentieuse susceptible de lui laisser croire que son maintien dans les lieux est déjà juridiquement condamné avant même l’expiration du délai légal.
Une telle conception tend à préserver l’esprit même du préavis qui demeure, avant tout, un mécanisme destiné à favoriser une issue volontaire du rapport locatif.
B- Les incidences de l’autonomie du préavis sur l’exercice des prérogatives du bailleur
L’exigence d’un préavis poursuit également un objectif de pacification des relations contractuelles. En pratique, il n’est pas rare que des locataires quittent spontanément les lieux à l’expiration du délai qui leur est imparti.
Dans une telle hypothèse, l’introduction immédiate d’une action en expulsion pourrait apparaître superflue.
D’un point de vue procédural, on pourrait ainsi soutenir que tant que le préavis n’est pas expiré, aucun refus caractérisé de quitter les lieux ne peut encore être reproché au locataire. La naissance du litige judiciaire demeurerait alors incertaine. Dans cette logique, l’assignation devrait être réservée à l’hypothèse où le preneur manifeste effectivement son intention de demeurer dans les lieux après expiration du délai de congé.
Une telle analyse présente l’avantage de limiter le recours au juge aux seuls litiges dont la persistance est devenue certaine. Elle contribue également à préserver l’image d’impartialité de la justice en évitant que le locataire ne soit perçu comme déjà engagé dans un contentieux alors que la possibilité d’une exécution volontaire subsiste encore.
Si ces arguments justifient la prudence du juge, ils ne suffisent toutefois pas à écarter les difficultés pratiques susceptibles de résulter d’une séparation rigide entre préavis et assignation.
II- L’effectivité du droit du bailleur : le nécessaire rééquilibrage des intérêts en présence
Si la protection du locataire constitue une exigence fondamentale du droit des baux, elle ne saurait toutefois avoir pour effet de priver le bailleur de la substance de ses droits. L’équilibre recherché par le législateur implique en effet que les garanties reconnues au preneur coexistent avec une protection effective du droit de propriété. Cette exigence conduit ainsi à s’interroger, d’une part, sur le risque de neutralisation des prérogatives du bailleur par l’allongement des délais judiciaires (A) et, d’autre part, sur la nécessité d’une justice locative suffisamment efficace pour éviter le développement de comportements d’auto-tutelle ou de voies de fait (B).
A- Le risque d’une neutralisation du droit de propriété par les délais judiciaires
La question centrale réside dans la distinction entre la saisine du juge et les effets de la décision judiciaire.
Notifier un préavis ne produit pas les mêmes effets qu’introduire une action en justice. De même, saisir le juge ne signifie pas obtenir immédiatement l’expulsion du locataire.
Or, l’article 26 du décret de 2022 impose seulement l’existence d’un préavis de deux mois. Il ne précise pas expressément que l’action en justice serait irrecevable tant que ce délai n’est pas arrivé à expiration.
Cette absence de précision ouvre la voie à une interrogation légitime. Ne pourrait-on pas considérer que le respect du préavis constitue une condition du prononcé ou de l’exécution de l’expulsion sans constituer pour autant un obstacle à la saisine préalable du juge ? Une telle lecture présenterait une certaine cohérence procédurale.
Le locataire conserverait intégralement le bénéfice de son délai légal tandis que le juge pourrait être saisi suffisamment tôt pour examiner le litige dans des délais compatibles avec les exigences d’une bonne administration de la justice.
Cette distinction entre le moment de la saisine et le moment de l’exécution de la mesure mériterait sans doute d’être approfondie par la jurisprudence.
B- L’exigence d’une justice locative efficace face aux risques d’auto-tutelle
L’une des missions fondamentales de la justice consiste à assurer l’effectivité des droits qu’elle reconnaît. Or la protection du locataire ne saurait être pensée indépendamment des droits du bailleur.
Le propriétaire qui sollicite la restitution de son immeuble n’est pas nécessairement dans une position économique dominante. Dans de nombreuses situations, les revenus locatifs constituent une ressource essentielle ou permettent de faire face à des engagements financiers importants.
Lorsque la procédure s’allonge excessivement, la charge économique du temps judiciaire repose principalement sur le bailleur. Le risque apparaît alors que la protection légitime du locataire se transforme en obstacle excessif à l’exercice du droit de propriété.
Plusieurs solutions pourraient être envisagées afin de concilier les intérêts en présence. Une première consisterait à admettre la délivrance simultanée du préavis et de l’assignation, tout en subordonnant l’expulsion à l’expiration effective du délai légal.
Une deuxième solution pourrait permettre l’introduction immédiate de l’action, mais reporter l’examen du dossier à une date postérieure à l’expiration du préavis.
Une troisième voie consisterait pour le juge à statuer sur le principe de l’expulsion tout en différant expressément son exécution jusqu’à l’échéance du délai légal.
Ces mécanismes permettraient de préserver le bénéfice intégral du préavis tout en évitant que le bailleur ne soit contraint d’engager une nouvelle procédure après l’expiration de celui-ci.
Ils contribueraient également à renforcer la confiance des justiciables dans l’efficacité de l’institution judiciaire et à prévenir toute tentation de recours à des méthodes extrajudiciaires.
Conclusion
L’article 26 du décret n° 2022-001/PR du 5 janvier 2022 consacre clairement le droit du bailleur et du preneur de mettre fin au bail moyennant un préavis de deux mois.
La véritable difficulté ne réside donc pas dans l’existence du préavis, mais dans son articulation avec l’action judiciaire destinée à obtenir l’expulsion du locataire qui se maintiendrait dans les lieux. A cet égard, deux conceptions s’affrontent.
La première considère que l’expiration du préavis doit nécessairement précéder toute saisine du juge. La seconde estime que le préavis constitue essentiellement une condition du prononcé ou de l’exécution de l’expulsion sans faire obstacle à l’introduction anticipée de l’instance. Le débat révèle une tension plus générale entre protection et effectivité.
Une justice locative équilibrée ne doit sacrifier ni les garanties reconnues au locataire ni les prérogatives légitimes du bailleur. La recherche de cet équilibre suppose que le formalisme procédural demeure un instrument au service de la protection des droits et non une source de déséquilibre économique entre les parties.
Au-delà de la question technique de l’assignation concomitante au préavis, c’est finalement la capacité du droit à concilier sécurité juridique, efficacité procédurale et justice contractuelle qui se trouve ici interrogée. L’équilibre demeure, plus que jamais, la véritable mesure de la justice.
[1] Art. 23 et s., Décret n° 2022-001/PR du 05 janvier 2022
[2] « (…) le bailleur comme le preneur peuvent résilier le bail après avoir notifié un congé de deux mois à l’autre partie »
[3] Art. 1211, code civil français dans sa version applicable au Togo
[4] Selon l’article 26 du Décret N°2022-001/PR du 05 janvier 2022, « (…) le bailleur comme le preneur peuvent résilier le bail après avoir notifié un congé de deux mois à l’autre partie »
[5] Avant l’entrée en vigueur du décret susvisé, le délai du préavis en droit positif togolais et en matière de bail d’habitation était de trois (03) mois
